香港樓市持續降溫

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連漲15年的香港樓市，在2018年末顯著降溫，2018年12月香港住宅成交量與成交金額同比均遭遇腰斬。

12月銷售金額同比腰斬

香港特區政府土地註冊處公布的一項數據顯示，自2018年11月住宅銷售暴跌之後，香港樓市12月銷售量繼續下跌，住宅成交額也遭遇腰斬。

香港土地註冊處數據顯示，12月全港住宅銷售總額僅為241億港元，而去年同期為520億港元，同比下降53.7%。住宅成交量方面，香港12月住宅銷售量大減至2060套，去年同期為5337套，同比下降61%，較11月環比也出現21%的大幅下跌。

從樓宇買賣合約數據來看，2018年6月住宅樓宇成交達到頂峰後，便開始了為期6個月的下行趨勢。12月的合約數據無論是同比和環比，均出現大幅下降。

下行拐點已至？

根據恒大研究院數據，2002-2017年，香港港島、九龍、新界的私人房屋均價分別從4.46萬港元/平方米、3.32萬港元/平方米、2.92萬港元/平方米提高到19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米，分別增長3.36倍、4.29倍、2.67倍。而同期，香港家庭年收入中位數從19.2萬港元提高到32.76萬港元，僅增長0.71倍。

不過在2018年9月，隨著美聯儲加息，香港金管局跟進，包括匯豐等多家香港本地銀行上調最優惠利率，香港維持了十年之久的超低息環境結束，樓市拐點隨之出現。

中原城市領先指數顯示，截至12月28日，香港12月房價指數降至174.37，環比上月跌幅達1.70%；而11月的跌幅為3.43%。這已是該指數連續第四個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。與2018年8月17日的峰值188.64對比來看，目前香港房價指數已經下跌了約7.56%。

與此同時，毀約退房事件不斷增多。香港房地產信息網站Dataelements的數據顯示，截至10月26日，今年以來香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。根據香港法律，這些買家將因此損失已經交付的定金，也就是房屋價值的5%。據上述數據顯示，這36起購房總共違約大約200萬港元。分析認為，寧可損失定金也要毅然退房，表明買家對樓市的認知正出現重大轉變。

媒體認為，盡管每個城市的樓市都有獨特的下跌特點，但共同點是：借貸成本上升、政府監管力度加大以及股市動蕩。

中泰證券認為，香港金管局今年以來出手收緊流動性、穩定匯率，開啟加息之路。全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產價格，且香港房地產調控政策對房地產的壓制作用也有所顯現。此前，全球金融危機後歐美超級寬松的貨幣大量流入香港，當前美國繼續加息緊縮，香港將面臨資本流出的壓力，在穩匯率的壓力下，港幣流動性勢必收緊，打壓房地產市場，而房價下跌也會進一步加劇資本流出壓力。

土地供應不足有望得到解決？

恒大研究院分析認為，因重視生態保護、樓市維穩等原因，香港土地供給不足，2002-2010年，年均僅出讓住宅用地5公頃。人口持續增長背景下，土地供給過少，疊加金融環境寬松，造成香港房價持續上漲。

由於生態保護的原因，依據1976年制定的《郊野公園條例》，占地37%的郊野公園無法開發。由於可開發土地有限，政府新增土地供應主要來自填海造地與土地征收。但2005年以來填海造地大幅減少，而土地征收耗時較長，導致政府可出讓土地資源較少。

不過，特區政府已經開始著手解決這一問題。據新華社報道，12月31日，香港土地供應專責小組向香港特區行政長官林鄭月娥提交一份逾百頁的最終報告，建議特區政府優先研究及推展8個獲得主流民意支持的土地供應選項，預計共可提供3235公頃土地。

林鄭月娥表示，專責小組指出香港實際需要的新增土地將遠高於政府早前預計的1200公頃，再加上市民對建立土地儲備的認同和改善居住條件的清晰訴求，特區政府必須多管齊下，大幅增加土地供應。政府制定了新房屋政策，包括增加公營房屋比例、為不同收入群組建立置業階梯、把資助出售房屋定價與市價脫鉤、改撥私人房屋用地作公營房屋用途等。

樓市成交降溫的同時，土地供應卻有望大幅增加，未來香港的房地產市場是否會迎來巨大變革？

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