香港樓市私人住宅售價指數連跌3個月

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南都訊　環球市場波動，香港樓市走勢備受關註。

香港特別行政區政府差餉物業估價署(以下簡稱“差餉物業估價署”)的數據顯示，今年2018年前七月香港樓價逐步上升，但8月開始下滑。私人住宅售價指數(以下簡稱“樓價指數”)更是一路下跌，截至10月，樓價指數已較7月下跌了3 .67%。

香港金融管理局總裁陳德霖近日表示，目前尚不能完全確認香港樓市進入下行周期，仍然需要時間進行觀察，要考慮香港經濟狀況和外圍經濟環境變化等因素。

這是陳德霖11月初談及“樓價回落僅數個星期，不足以證明樓市轉勢”的又一次回應。

不過，南都記者註意到，今年7月後，樓宇買賣合約和總值大幅下滑。在9月多次加息後，考慮到香港銀行同業拆息波動幅度較大，不少港人新近買樓時選擇最優惠貸款利率為定價參考的按揭貸款。

尚不能完全確認香港樓市進入下行周期

香港特別行政區政府差餉物業估價署(以下簡稱“差餉物業估價署”)的數據顯示，今年前7個月香港樓價逐步上升，但是私人住宅售價指數已從8月下跌，連續3個月已經累計下降約3 .7%。

近期，市場有聲音稱香港樓市進入下行周期。

陳德霖表示，目前尚不能完全確認樓市進入下行通道，市場應該綜合當地經濟發展和外部環境變化，再用一些時間進行觀察。

陳德霖談到，香港金融管理局的逆周期審慎監管措施，在樓市上升時會不斷收緊銀行按揭信貸，如果樓市進入下行周期，則會考慮將原本的措施適當放松。

此外，陳德霖表示，香港已經進入加息周期，這是香港樓市下行的一個關鍵影響因素。但是，香港銀行體系未必每次都會跟隨美國加息，如果美聯儲下周一如預期加息，香港的銀行是否跟加及加幅多大是其自身的商業決定。

港人新近買樓紛紛選擇最優惠貸款利率

事實上，2015年12月以來，香港金管局已經8次上調基本利率。

南都記者從金管局資料統計獲悉，2015年12月17日、2016年12月15日、2017年3月16日、2017年6月15日、2017年12月14日、2018年3月22日以及2018年6月14日，2018年9月27日，金管局隨著美聯儲加息而上調基本利率。

陳德霖近日亦表示，目前香港銀行同業拆息呈上升態勢，意味著一些銀行資金成本有所增加，銀行的加息壓力會加大。

南都記者了解到，早在今年9月加息後，由於銀行同業拆息上揚，各大銀行所報的儲蓄利率隨上調，而10年未曾變動的最優惠貸款利率也隨即上調。

南都記者了解到，香港購房按揭貸款利率有兩大基準可以選擇，一種以香港銀行同業拆息(H ibor)作為定價參考，另一種是以最優惠利率(prim e rate，以下簡稱“P利率”)作為定價參考。今年9月之前，香港人有九成多選擇以“H ibor”作為定價參考的按揭貸款。

不過，9月以後，港人買樓的按揭貸款均紛紛選取“P利率”為主。

南都記者從香港金管局獲悉，9月以“H ibor”作為定價參考的新批按揭貸款占比由8月的93.5%降至83.2%，10月更是降至50 .8%。相對而言，以“P”利率作為定價參考的新批按揭貸款占比從8月的4.6%升至9月的15.1%，10月更是暴增至47.3%。

百平米以上住宅售價指數下滑

香港樓市在近期亦發生新的變化。

在交投數據方面，今年7月樓宇買賣合約數目和總值分別為6091單和652.37億港元。然而，8月、9月和10月樓宇買賣合約數目分別為4822單、3500單和4243單，總值分別為467.65億港元、370 .83億港元和385.71億港元。根據查閱差餉物業估價署的標準，這些數據一般顯示送交註冊前約4個星期內簽立的交易。

南都記者查閱差餉物業估價署12月的最新報表獲悉，私人住宅平均售價在今年前7個月逐漸上升，而私人住宅售價指數近來亦穩定上升。該指數從1月的358.4一路升至7月的394.8。隨後8月跌至394.4，9月和10月更是分別跌至389.5和380 .3。

南都記者註意到，對指數影響較大的是100平方米以上的私人住宅。從今年7月開始，100平方米及以上的住宅售價指數由332.9一路下滑，10月更是錄得320 .2的較低水平。

值得關註的是，10月的私人住宅售價指數來看，160平方米或以上的私人住宅均少於20宗交易，這顯示豪宅市場成交的低迷。

根據差餉物業估價署數據，今年7月以後，港島、九龍和新界各自160平方米或以上的私人住宅大多為“少於20宗交易”。

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